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住まいの貸し借りの契約は、基本的に「借地借家法」という法律に基づいて行われているのはご存知でしょうか？
 
賃貸経営を考えている方なら、賃貸住宅の契約で「入居者の権利が強くて、大変だ…」なんてお話を耳にすることもあるかと思いますが、その最も大きな理由がこの法律。
 
確かに、「借地借家法」の立法趣旨は、一般に弱い立場に置かれがちである借り手を保護し、両当事者の実質的な平等を保障することですから、借り手にプラスな規定が多く定められています。
 
ただ、戦中戦後の貸し手が超有利という状況も変化し、借主もインターネットなどを通して多くの情報を得られる現在。
こうした法律も時代と共に少しずつ手を入れられ、変化してきています。
 
仕組みを理解して整備しておけば、いたずらに恐れる必要はないといえそうです。
 
特に、借家契約が「借り手有利」といわれる背景には、下記のようなポイントがあります。
 
＜契約期間＞
契約期間を設けて期間満了しても、原則として更新されます。
賃し手から終了を申し入れるには、期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に更新しない旨の通知、又は条件を変更しなければ更新しない旨を「正当事由」に基づいて伝えなくてはなりません。この正当事由は、賃し手がどうしてもその部屋に住まざるを得ないなど、本当にやむをえない理由に限られます。
ちなみに契約期間は最低１年以上となっており、それ以下、または期間を定めなければ、期間の定めのない賃貸借として扱われます。
この場合、賃し手からはいつでも解約の申し入れをすることができますが、やはり「正当事由」が必要で、解約申し入れの日から６ヶ月経過後に契約は終了します。
 
ただし、現在は「定期借家契約」という、期限が来たら確実に終わる契約形態ができています。こうした新しい制度の必要に応じた使用で、かなりのリスクが軽減できるのではないでしょうか。
 
 
 
＜造作買取請求権＞
借り手が賃し手の同意を得て借家に設置した設備は、賃し手が買い取らなければならないという原則があります。ただし、現在は契約で取り決めできる任意規定となっため、最近の賃貸借契約書は、「借主は買い取り請求権を放棄する。」としているものが大多数です。
 
 
＜修繕義務＞
これは民法の規定ですが、賃し手は、「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務」を負っています。賃し手が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができません。
例えば貸した建物が雨漏りしてたので、直してほしいと頼まれたのに放っておいたら、勝手に直されても文句は言えない、ということです。
もっとも、もう寿命ギリギリの建物を根本的に大修繕するようなことまでが義務なわけではありません。
 
 
＜片面的強行規定＞
借り手を保護する観点から、法律で最低限定められている以上に借り手に不利な特約をしても、その内容は無効になります。
逆に、借り手に有利な特約は許される…という原則があります。
 
 
 
もちろん、自分で賃貸住宅を貸すだけなら、宅建等の免許は必要としませんし、管理会社等に任せられる範囲ですので、特にこうした知識がなくても賃貸業は始められます。
 
ただ、最低限の知識は、計画の立案やきちんとしたパートナー選び等の面で、大きな武器になるもの。ぜひ、興味を持って覚えておいていただけたら、と思います。
 
 
*KT*
 
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