http://www.brainmansion.com/ ja BRAIN MANSION 2017-10-11T10:53:38+09:00 http://www.brainmansion.com/useful_501_d12827.html 「賃貸経営　知っトク！通信」を更新しました。本年4月に成立した「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（住宅セーフティネット法）の一部を改正する法律」（改正住宅セーフティネット法）（以下「改正法」と言います）がいよいよ今月の25日から施行されます。もともと住宅確保要配慮者（低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子供を養育している者等、以下「要配慮者」）に対する賃貸住宅の確保や供給の促進を定めたものですが、空き家の増加・高齢者の増加・若年層の収入減といったような社会的背景に加え、従前の制度では賃貸人が要配慮者の家賃滞納や孤独死、子供の事故・騒音などへの不安から入居に積極的になれないといった事情などから今回の改正に至ったものと思われます。改正法のポイントは、以下の3つです。
①要配慮者向け賃貸住宅の登録制度　⇒要配慮者の入居を拒まない住宅として都道府県等に登録
②登録住宅の改修・入居への経済的支援　⇒登録した住宅に対し要配慮者専用の住宅要件を満たすための改修費用の補助、および要配慮者向けに賃料を低廉化した場合の家賃補助
③要配慮者のマッチング・入居支援⇒都道府県等による居住支援法人の指定と支援法人による登録住宅の情報提供・入居相談の実施
実際には詳細の規定がまだまだありますが、簡単に括ると、国・地方公共団体と不動産関係団体・居住支援団体がタッグを組み賃貸人および要配慮者の支援や、空き家問題の解決を図っていこうというものです。前述の通り25日から登録がスタートしますが、立ち上げ期ならではの先が見えない部分や予想される様々なコストなどから賃貸管理会社やオーナー様が積極的になれないなどの事情もあるようですが、それでも空き家問題や支援の必要な高齢者増加は国や業界の垣根を越えて取り組む必要があると思います。実際にはこの制度自体を良く知らない、聞いたことがないといった方々の方が多いと思います。まずは法整備と、この改正法をより多くの方々に知っていただけるよう、賃貸住宅に携わる者として何ができるかを考えていきたいと思います。**********************************************良い建物だからできる、安心の賃貸経営！綿密な市場調査はお近くのブレイン加盟店までお気軽に！********************************************** ブレインマンションＦＣ本部 2017-10-11T10:53:38+09:00 http://www.brainmansion.com/useful_501_d12770.html 「賃貸経営　知っトク！通信」を更新しました。多くのメリットをもたらす賃貸経営。
賃貸住宅を建設することによって土地建物の評価が下がることから相続税対策として賃貸住宅経営に乗り出す方も多くなっています。評価が下がるというのはどういう事かというと、貸家には居住者（入居者）がいるため、その土地を勝手に処分できるという訳にはいきません。そこで、この場合は「居住権を考慮した評価額」を差し引いて評価をすることができるのです。建物を他人に貸した場合、その建物を貸家と言い、その土地を貸家建付け地と言います。貸家建付け地の評価は更地の評価額、借地権割合、借家権割合から求められ、計算式は次の通りです。貸家固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）＝評価額
貸家建付け地更地の評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）＝評価額
ここで注目しなければいけないのが「賃貸割合」です。簡単に言うと、評価時点でどれだけ継続して賃貸をしていたかという事になります。満室で経営できていれば100％を乗じますが、継続して空室があった場合はその空室部分を差し引いた割合を乗じることになります。例えば、全て20㎡の賃貸住宅が10部屋あったとして、評価時点でそのうち2部屋が継続して空室だった場合、上記計算式の賃貸割合部分に8/10を乗じることになり、満室時の評価よりも割高になってしまいます。例　　満室　　　　1億円×（１-60％×30％×１００％）＝8200万円 ２部屋空室　1億円×（１-60％×30％×8/１０）＝8560万円このように評価が上がってしまうことになります。この空室期間は、評価時点前後の1カ月程度の空室であれば「一時的な空室」となり評価減には繋がりませんがそれ以上となると注意が必要です。賃貸住宅経営においては計画が予定通りに進まない、また何らかのトラブルの原因の多くは空室によるものです。これから新築を検討する場合、常に満室経営ができる企画と建物が重要です。市場に適合し、入居者ニーズに適合した建物で満室経営を実現したいものです。
**********************************************良い建物だからできる、安心の賃貸経営！綿密な市場調査はお近くのブレイン加盟店までお気軽に！********************************************** ブレインマンションＦＣ本部 2017-09-06T11:17:23+09:00 http://www.brainmansion.com/event_302.html#sec_12767 「セミナー･イベントのご案内」を更新しました。高森町下市田にて新築ブレインマンションの完成見学会を行います。オートロック・EDロック・WEB対応・ペアガラス・物置タイヤ置等人気最新設備が整った2LDK・1Kの複合マンションです。当日は内覧はもちろんですが、構造説明・土地活用相談会も合わせて実施いたします。たくさんの方のご来場をお待ちしております。 seminar ブレインマンションＦＣ本部 2017-09-04T22:14:53+09:00 http://www.brainmansion.com/event_102.html#sec_12751 「見学会のご案内」を更新しました。久しぶりにブレインマンションの完成見学会を開催致します。場所は、県内どこからでも行きやすい総社市です。この度は大変人気の高い２ＬＤＫのファミリー向け間取りにオール電化仕様を採用しております。当日は、ブレインマンションの高性能な理由を、構造模型等をご覧いただきながらご説明申し上げます。是非この機会にお越し下さいませ。＊当日は、入居希望の方の見学も承っております。　是非、お住み心地をご体験下さいませ。＊今後、完成見学会の日程が変わる可能性がございます。　その際は、このホームペ-ジにてご案内申し上げます。 visit ブレインマンションＦＣ本部 2017-08-26T14:08:09+09:00 http://www.brainmansion.com/event_102.html#sec_12750 「見学会のご案内」を更新しました。松本市平田西に建設中のブレインマンションにて９月１５日（金）、１６日（土）に完成見学会を開催します。最新のブレインマンションを納得いくまでご覧いただけます。オートロック、デジタルキーを採用したセキュリティー強化型マンションです。ブレインマンションの住み心地を体感いただけますので、お部屋探しの方もお気軽にお越し下さい。⇒入居ご希望の方はこちらをご覧下さい。 visit ブレインマンションＦＣ本部 2017-08-25T20:05:37+09:00 http://www.brainmansion.com/useful_501_d12714.html 「賃貸経営　知っトク！通信」を更新しました。先月、総務省より2017年1月1日時点の日本人の総人口が発表されました。それによりますと人口は前年から30万人以上減少して1億2558万3658人となり、この減少は8年連続で、減少幅も1968年の調査開始以降最大だったようです。出生数も初めて100万人を割ったという事で少子化の進行もより一層鮮明になりました。その様な背景の中で新たに賃貸住宅を建築することを危惧する声が最近多く聴かれます。
実際に賃貸住宅経営をご検討中のお客様からもご心配のお声をいただくこともありますが、基本的なポイントさえ押さえていればそれほど心配する必要はないと思います。
１、市場調査をしっかり行い、結果に基づいた企画を行う。
２、単純な利回りだけで判断せず、30年後の収支がどうかで考える。
３、建物の差別化⇒建物構造・建物性能を重視する。
４、地元に密着した企業による建設。
以上です。
昨今新聞や雑誌などで無理なサブリースに起因する空室やトラブルが取りあげられていますが、サブリースがあろうがなかろうが問題の本質は空室ができてしまうような企画と建物にあります。以前から言われているように、これからの賃貸住宅は一度住んだ入居者に長く住んでもらえるような建物造りが特に重要になってきます。
建設費が安いだけで居住性に対して何の配慮も無い建物では、本当に長く住んでもらうだけの満足や快適を入居者に与えることができるでしょうか。
建物の質と性能を重視し、入居者満足を満たすことを徹底して追求していくことが人口減・世帯減の中では特に重要になってきそうです。**********************************************良い建物だからできる、安心の賃貸経営！綿密な市場調査はお近くのブレイン加盟店までお気軽に！********************************************** visit ブレインマンションＦＣ本部 2017-08-04T16:40:57+09:00 http://www.brainmansion.com/event_102.html#sec_12614 「見学会のご案内」を更新しました。松本市高宮南に建設中のブレインマンションにて７月７日（金）、８日（土）に完成見学会を開催します。最新のブレインマンションを納得いくまでご覧いただけます。エコキュート・ＩＨ採用のオール電化仕様オートロック、デジタルキーを採用したセキュリティー強化型マンションです。ブレインマンションの住み心地を体感いただけますので、お部屋探しの方もお気軽にお越し下さい。　⇒入居希望の方はこちらもご覧下さい。 visit ブレインマンションＦＣ本部 2017-06-12T09:35:20+09:00 http://www.brainmansion.com/useful_501_d12601.html 「賃貸経営　知っトク！通信」を更新しました。数年前から議論が続いていた改正民法が5月に成立しました。
2019年から2020年を目途に施行になると思われます。
民法というと、総則があって、物件、債券、親族、相続があって・・・と学んだ記憶がありますが、賃貸住宅の取引に関係する債券部分はなんと約120年ぶりの改正なのだそうです。まずここに驚いてしまいました。今回の改正で賃貸住宅に関して関連する部分の主なものは次の通りです。
１、原状回復のガイドラインが明文化され。敷金とその返還について定義された。今回は通常損耗等は原状回復義務に含まれないという事などが明文化されたことで、今まで数多く発生していた原状回復トラブルもかなり少なくなるのではないでしょうか。
２、個人が借主の連帯保証人になる場合、保証の極度額を設ける必要がある。契約書に極度額のような限度が記載されると保証人にとっては少し抵抗があるかもしれませんね。家賃債務保証会社を選択する場合も増えるかもしれません。
３、借主に過失がない場合ですが、室内の設備などが壊れたり使えなくなってしまった場合、賃料減額請求をしなくても「当然に」賃料が減額される。少し借主に有利になった感じです。
こう見ると、敷金トラブル、原状回復トラブルが発生したあげく訴訟に発展し、そこで出来た判例をもとに改訂されたのではないかと思えますが、少なくとも昨今の現状に沿ったような形の改正になったのではないでしょうか。
何といっても120年ぶりですので。
もちろん上記の他にも改正点は多くありますが規定されていなかった部分が明文化され、今後はよりトラブル防止に役立つのではないかと思います。
今後、不動産会社は契約書や重要事項説明書の変更等々で忙しくなってくると思いますが、借り手側にしてみればより透明度が増して借りやすい環境が出来上がったと言えるのではないでしょうか。
**********************************************良い建物だからできる、安心の賃貸経営！綿密な市場調査はお近くのブレイン加盟店までお気軽に！********************************************** visit ブレインマンションＦＣ本部 2017-06-06T18:04:55+09:00 http://www.brainmansion.com/useful_501_d12568.html 「賃貸経営　知っトク！通信」を更新しました。国土交通省は4月に平成２８年度の住宅市場動向調査の結果を公表しました。
この調査は、住み替え・建て替え前後の住宅やその住宅に居住する世帯の状況及び住宅取得に係る資金調達の状況等について把握し、今後の住宅政策の企画立案の基礎資料とすることを目的として、毎年実施されており、平成２８年度の調査は１６回目にあたります。注文住宅、分譲住宅などのカテゴリーがある中で、今回の知っとく通信では「民間賃貸住宅に関する結果」について一部を抜粋してその概要をまとめてみました。■住宅の選択理由・家賃が適正だったから　　約56％・住宅の立地環境が良かったから　　約48％・デザイン・広さ・設備が良かったから　　約34％■住み替え前の住宅の種類・民間賃貸住宅からの住み替え　　約49％・親族の住宅からの住み替え　　約25％■世帯主の年齢　　平均年齢は39歳・30歳代　　約30％・30歳未満　　約30％■居住人数　　一世帯当たりの平均居住人数は2.3人・一人　　約33％・二人　　約30％■敷金・保証金　　　敷金があったという世帯は約69％・1カ月ちょうど　　52％・2カ月ちょうど　　約32％■礼金　　礼金があったという世帯は約47％・一カ月ちょうど　　約72％・二か月ちょうど　　約16％■更新料　　更新料があるという世帯は約40％・1カ月ちょうど　　約80％・1か月未満　　約11％・2カ月ちょうど　　約７％このような結果でした。今回の結果の中で着目したいのは、民間賃貸住宅からの住み替えだと思います。数年前から言われているように、これからの賃貸住宅経営は一度住んだ入居者には長く住み続けてもらうという事と、そのための快適な住まい造りが重要です。
住まいを探す前にはなかなか遮音性や断熱性は解らず、住んでからその良し悪しを実感することになり、音のトラブルなどで引っ越しする人も少なくないと思います。
リクルートさんが実施した入居者アンケートでも不満ポイントの一番は遮音性の無さでした。

これから賃貸マンション建設を検討されるオーナー様におかれましては、入居者の住み心地を第一に考えた快適な建物を造り、遮音や断熱性などの悪さからすぐに引っ越してしまうようなことの無い企画で賃貸経営に臨んでいただきたいと思います。その前に大事な市場調査はお忘れなく。**********************************************良い建物だからできる、安心の賃貸経営！綿密な市場調査はお近くのブレイン加盟店までお気軽に！********************************************** visit ブレインマンションＦＣ本部 2017-05-18T13:07:42+09:00 http://www.brainmansion.com/event_302.html#sec_12548 「セミナー･イベントのご案内」を更新しました。ヤマウラ県下一斉土地情報＆家づくり大相談会を実施いたします。事前に来場予約を頂くと素敵なQUOカードをプレゼント致します。 seminar ブレインマンションＦＣ本部 2017-05-08T17:57:57+09:00 http://www.brainmansion.com/event_302.html#sec_12501 「セミナー･イベントのご案内」を更新しました。土地情報＆家づくり大相談会を実施いたします。事前に来場予約を頂くと素敵なQUOカードをプレゼント致します。 seminar ブレインマンションＦＣ本部 2017-04-10T18:01:31+09:00 http://www.brainmansion.com/useful_501_d12497.html 「賃貸経営　知っトク！通信」を更新しました。昨年の4月に家庭用などの小売り電力自由化が行われ、いよいよガスもこの4月から自由化になりました。「自由化」を簡単に言いますと「自分でガス会社が選べる」という事になります。ただし都市ガスが対象でプロパンガスはすでに自由化がなされていますので今回の自由化からは対象外です。
そもそもガス自由化の目的は外国に比べ割高な日本のガス料金を下げることにあります。電力との「セット料金」の仕組みで販売している会社もありますので、消費者からすると多くのメリットがありそうなこの自由化ですが、一方で都市ガスに比べもともと割高のプロパンガスとの料金格差が開いてしまうのではといった懸念もあることから全体を見渡すと課題も残りそうな感もあります。
では、賃貸マンションの場合はどうなるのでしょうか。都市ガスに限ってという事になりますが答えはガス会社を選べるという事になります。ただし、オーナー様が一棟丸ごと契約（＝ガス料金はオーナー様が一括して支払っている）している建物は別になります。早い話が個別にガスメーターがついていて、入居者個人がガス会社に料金を支払っている場合はOKという事です。
昨今の賃貸経営は管理会社にすべて任せるのではなく、オーナー様自らが「経営」という意識を持つことが大事だと言われています。今回の自由化や、様々な生活利便向上のための入居者サービスが増えてきている環境の中では、私たちのような建設会社や管理会社はもちろん、オーナー様もサービスや自由化などの環境変化に応じて多くの知識を持たなくてはならなくなっています。そのためには日々アンテナを広げて多くの事柄の情報収集をすることが大事ではないでしょうか。
賃貸経営のトレンドや建物の知識など気になることがあれば衣斐お近くのブレイン加盟店にお問い合わせください。
**********************************************良い建物だからできる、安心の賃貸経営！ブレインマンションのお問合せはこちらから********************************************** seminar ブレインマンションＦＣ本部 2017-04-10T10:34:19+09:00 http://www.brainmansion.com/event_302.html#sec_12467 「セミナー･イベントのご案内」を更新しました。この度、賃貸住宅を経営されているオーナー様を対象としたセミナーを、４月２２日(土)午後１時より、福井建設株式会社　和田山支店にて行います。今回は、税理士の堀江尊徳氏を講師としてお招きし、『固定資産税取得や修繕費をめぐる税務 ～アパート関係の支出を中心に～』と題しましてお話しいただきます。そのほかにも、アパートを経営をしていくうえでの問題点やお悩みなど、この機会にどんどんご相談ください。セミナー終了後、抽選会を行います。豪華景品を多数ご用意しておりますので、皆さまお気軽にお越しください。 seminar ブレインマンションＦＣ本部 2017-03-27T13:28:40+09:00 http://www.brainmansion.com/useful_501_d12427.html 「賃貸経営　知っトク！通信」を更新しました。最近様々な紙面で目にする「民泊」という文字。
民泊を簡単に言うと、「お金を取って旅行者などを部屋に継続的に泊まらせること」になります。
民泊は賃貸マンションの一室を活用しているケースが多いのですが、実は現行法ではそのほとんどが違法状態になってしまうという事をご存知でしょうか。
どういうことかというと、お金を取って継続的に他人を泊まらせるには特区以外では旅館業法の許可が必要です。
しかし旅館業の許可はハードルが高く簡単ではありません。従って許可を得ずに運営している民泊がほとんどなのです。
政府は昨年規制緩和を行い旅館業の中でも比較的営みやすい簡易宿泊所の許可条件を低くし、民泊運営を容易にしましたが、旅館業である以上住居専用地域では営業できないなどまだまだハードルが多いのが実態です。
2016年の訪日観光客は約2400万人で、政府は2020年の訪日観光客を4000万人という目標を掲げています。しかし一方で圧倒的に宿泊施設が足りないという現実があります。
そこで政府は現在の違法状態の民泊を合法的に、即ち民泊を解禁するべく旅館業界と不動産業界の調整を行い、今通常国会で規制緩和に向けた「民泊新法」を成立させる見通しです。
民泊新法（住宅宿泊者事業法）の主なポイントは・民泊の営業日数は年間１８０日まで条例で日数制限が可能。また施行後３年で見直し。・住宅宿泊事業を営む者（＝ホスト）に対する規制として、「ホームステイ型」「ホスト不在型」に分けて詳細を定め、さらに住宅宿泊管理業者を新設しホスト不在型には有償で管理を行う場合国交省への登録が必要に。・住宅宿泊仲介業（民泊仲介サイト）に対する規制・苦情窓口の新設などがあげられます。
民泊は住宅でも行うことができるので住居専用地域でも可能ということになりますが、自治体によっては民泊禁止や規制を強化する方針を打ち出しているところもあります。ゴミ出しや騒音などの近隣とのトラブルや鍵の管理等のトラブルを避けるためにも物件供給や管理・運営において今後さらに厳しい運用が求められています。
民泊の行方については今後も本通信でレポートしていきたいと思います。
**********************************************良い建物だからできる、安心の賃貸経営！綿密な市場調査はお近くのブレイン加盟店までお気軽に！********************************************** seminar ブレインマンションＦＣ本部 2017-03-07T15:03:36+09:00 http://www.brainmansion.com/event_102.html#sec_12425 「見学会のご案内」を更新しました。５棟が統一されたデザインで綺麗な街並みを実現！、LDKは12帖タイプと13.5帖の2パターンあり、マイホーム感覚を味わえる人気の戸建賃貸住宅になります！土地活用・相続税対策などのご相談も承っております！お気軽にお越しください。 visit ブレインマンションＦＣ本部 2017-03-07T14:29:56+09:00 http://www.brainmansion.com/event_302.html#sec_12426 「セミナー･イベントのご案内」を更新しました。５棟が統一されたデザインで綺麗な街並みを実現！、LDKは12帖タイプと13.5帖の2パターンあり、マイホーム感覚を味わえる人気の戸建賃貸住宅になります！土地活用・相続税対策などのご相談も承っております！お気軽にお越しください。 seminar ブレインマンションＦＣ本部 2017-03-07T14:28:40+09:00 http://www.brainmansion.com/event_102.html#sec_12413 「見学会のご案内」を更新しました。松本市美須々に建設中のブレインマンションにて３月３日（金）、４日（土）に完成見学会を開催します。建設中から満室になる人気のブレインマンションを納得いくまでご覧いただけます。オートロック、デジタルキーを採用したセキュリティー強化仕様です。アパートの建替え、土地活用等をご検討の方は是非この機会にお気軽にお越し下さい。※申し訳ありませんが、好評により　入居募集は終了致しました。 visit ブレインマンションＦＣ本部 2017-03-02T07:30:26+09:00 http://www.brainmansion.com/event_302.html#sec_12410 「セミナー･イベントのご案内」を更新しました。山梨県内初のブレインマンションが完成し、現場見学会を開催いたします。重厚感たっぷりの前面タイル貼りの外観、おしゃれな対面キッチンや、たっぷり収納なウォークインクローゼット、ゆったりスペースの洗面脱衣室など見所一杯です。この機会に是非ご覧になってください。 seminar ブレインマンションＦＣ本部 2017-03-01T12:33:18+09:00 http://www.brainmansion.com/event_102.html#sec_12409 「見学会のご案内」を更新しました。　先日構造内覧会を行いました現場で、完成見学会を開催いたします。前回ご来場いただけなかった方も、もう一度見てみようとお考えの方も、是非是非見に来て下さい。土地オーナーの皆様も、入居を検討される方も大歓迎です。 visit ブレインマンションＦＣ本部 2017-03-01T12:24:15+09:00 http://www.brainmansion.com/event_102.html#sec_12407 「見学会のご案内」を更新しました。箕輪町に鉄筋コンクリート造のブレインマンションがついに完成します！つきましては、3月18日（土）、3月19日（日）の二日間に掛けて完成見学会を開催致します！バイパスに近く、周りに商業施設も多数あり利便性に優れた好立地となっています。設備は、モニター付きインターホン、追い炊き付きバス、エアコン付き、IHキッチンと、入居者様にご満足いただける仕様となっております。１DKの仕様となっており、シングルタイプの部屋をお探しの方、土地活用をご検討の方、相続税対策をお考えになっている方、担当者が親身になってご案内致しますので、ぜひお気軽にお出かけ下さい。 visit ブレインマンションＦＣ本部 2017-02-28T17:33:14+09:00