マンション経営Q&A

どうすれば入居者は集まるの?

~賃貸経営で入居者が集まる建物の条件~

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これからアパート・マンション経営に取り組もうとしている方にとって一番の心配は

「本当に入居者が入るのか?」です。

かつては、アパートを建てれば入居が入る時代がありました。しかし、近年では長引く低金利政策の中でアパート・マンション経営が資産活用の有効手段として注目され出し、賃貸住宅の数が充足されつつあり、賃貸経営にも「勝ち組」「負け組」がはっきりし始めています。

これからアパート・マンション建設を計画される方に「本当に入居者が入るのか?」と聞かれても、単純に「YES」とも「NO」とも答えられません。
最近は、家賃保証があるので間取りや構造に無頓着という方が意外に多く、事業計画の内容がわからないまま契約して失敗するオーナー様が増えているからです。
賃貸アパート・マンションをご計画する場合に一番大切なのは、入居者に入居してもらえるのかどうかです。
難しく考えず単純に「入居者の立場になって考える」事でこの問題に対しての答えが出てきます。

入居者が集まる賃貸住宅4要素

1.立地条件
  • 建設予定地が、入居者にとって利便性の良い場所か?
  • 通学・通勤・買い物・病院・公共施設・交通機関などへの所要時間は?
2.家賃設定
  • 入居者が支払い可能な設定であるか?
  • 周辺物件と比較して適性であるか?
3.間取り
  • 対象となる入居者に好まれる間取り(部屋数・広さ・装備)か?
  • 使いやすさはどうか?
4.居住性
  • 特に上下階での音の問題(周囲に気を使わなくて生活ができるのか?)
  • 地震や火災から家族を守ることができるか?

空室の多い物件は上記の4要素のうち、どれかがかけている場合が多いのです。入居者の立場に立ったマンションを建てる事が長期安定経営につながるのです。

資金調達・返済はどうすればよいの?

~土地活用の資金調達の方法、メリット~

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初めて賃貸アパート・マンション経営に取り組まれる方が必ず心配されるのが、「数千万円~数億円の借金が出来るのか?仮に、借り入れが出来たとして返済の心配はないのか?」です。 特に今まで、コツコツと農業をされてきた方などからは良く聞かれる質問です。

融資が可能な条件

担保能力
  • 建築敷地とその上の建物が、第一順位の抵当権として担保となります。
  • 一般の銀行融資や農協では、それぞれの金融機関ごとに設定に違いがあります。
  • 住宅金融公庫では、土地は固定資産税評価額の100%、路線価の場合85%、公示価格の場合70%の評価となります。建物は建築費の60%の評価となります。
返済能力
融資条件については、担保能力のほかに収益還元法による事業性からも判断されます。一般的に収支率が75%~80%以上あると安心です。
保証人
60歳以上の場合、60歳未満の後継者の連帯債務が必要です。住宅金融公庫の場合、その他の保証人として住宅改良開発公社、不燃公社、県の住宅供給公社が保証事業又は共同事業者として住宅金融公庫の融資のお手伝いをしてくれます。
信用
税金を規定通り支払っており、金融機関とのトラブルがなければ基本的に問題はありません。ただし、法人や個人事業者の場合、3年間の決算が黒字である必要があります。

返済が可能な条件

返済期間・償却
耐火・準耐火構造であれば、住宅金融公庫なら最長35年、一般の銀行融資や農協なら30年です。一般的に耐用年数が長く耐火構造の鉄筋コンクリート造のマンションは、長期の返済計画が可能です。
返済能力・家賃・入居率
融資を受ける場合、入居率が80%の場合でも返済が可能な計画である必要があります。

借入れをすることで発生する恩恵

相続税評価額の軽減
借入金は、その額そのものが債務控除されます。
アパート・マンションの借入れと住宅ローンの違い
住宅ローンは給料所得の中から返済を行いますが、アパート・マンション等の事業用借入れは賃料等の収入の中から返済を行うので、給料収入がそのまま残るばかりか、収入から更に固定資産税・保険料・修繕費等の経費を除いても手元に剰余金として残ります。

どうすれば利益は出るの?

既にアパート経営をされているオーナーの方から「アパート経営は修繕費がかかりすぎて利益が出ない。」といった話を耳にしたことはありませんか?

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本当にアパート・マンション経営は利益が出ないほど修繕費がかかるものなのでしょうか?

答えは「NO」です。

ただし、建物の計画時点から10年20年先の修繕費が極力抑えられるように配慮されたアパート・マンションを建設した場合に限ります。将来発生する修繕費の主な内訳は「外壁の張替え・塗り替え」「設備の交換」など容易に予想されるのですから、その殆どを予め最小限に押さえ込む設計をすることは簡単な事なのです。

ブレインマンションでは、「外壁タイル貼り」、外部金属部分は、「アルミ又はステンレス」、建物内部にも「ユニットバス」「高級木製建具」などを使用し、将来のメンテナンスにかかる費用を最小限に抑えています。

どんな建物に人気があるの?

新築というだけで入居者は選ぶのでしょうか?

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これも、ありがちな勘違いです。しかし、入居者の立場から考えれば、単純に「新築だから入居者が入る」といった問題ではない事がすぐにご理解いただけます。
実際、賃貸住宅は買い手市場で、入居者はアパート・マンションをじっくり見てから決めています。判断基準としては、築年の古さは賃料次第でOK(57%)と許容しやすいのです。
入居者の立場としては真剣な問題ですから、下記のような項目をチェックして部屋を選んでいるのです。アパート入居者に対してアンケート形式で行ったニーズ調査の結果の一部をご覧いただきます。

入居者アンケートの結果(ファミリータイプの場合)

設備・仕様のニーズ
  • (プラス評価)そのアイテムが装備されている物件以外は借りるつもりがないランキング
  • (マイナス評価)その項目に該当する物件は借りるつもりがないランキング
プラス評価項目 マイナス評価項目
絶対条件 絶対条件
1位 ベランダ付 71.0% 1位 駅徒歩15分以上 62.7%
2位 独立した洗面所 69.5% 2位 築後10年物件 57.4%
3位 玄関ホール付 48.8% 3位 東向き物件 37.0%
4位 鉄筋コンクリート構造 37.6% 4位 西向き物件 32.5%
5位 長い浴槽 29.3% 5位 北向き物件 16.6%
設備・仕様の金額評価一覧
  • (プラス評価)賃料次第だがそのアイテムを希望すると答えた人の中での、賃料がどれくらい高くてもその部屋をかりたいかの許容額
  • (マイナス評価)賃料次第だがそのアイテムは避けたいと答えた人の中での、賃料がどのくらい安くなればその部屋を借りるかの許容額
プラス評価項目 マイナス評価項目
許容アップ額 許容アップ額
1位 鉄筋コンクリート構造 5,765円 1位 東向き物件 -4,585円
2位 ペット可 5,144円 2位 西向き物件 -4,695円
3位 角部屋 3,572円 3位 北向き物件 -6,907円
4位 設備故障時24時間対応 3,330円 4位 駅徒歩15分 -8,245円
5位 独立した洗面所 3,268円 5位 築後10年物件 -11,316円

この様に、入居者がさまざまな条件を考慮しながら物件選びをしています。単純に「新築ならどんなアパートでも入居が入る。」といった問題ではないことをお分かりいただけましたでしょうか?

鉄筋コンクリートの建物は高い?

「鉄筋コンクリートは高い」と言う常識は変わりました。

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前出のアンケートでもわかるように、入居者に人気の高い「鉄筋コンクリートマンション」ですが、従来は木造や鉄骨造のアパートより建築費が高いためあまり普及しませんでした。
しかし、木造アパート並の坪単価で建設できる鉄筋コンクリートマンションの「ブレインマンション」が開発されたことにより、この常識が変わりました。

実は、鉄筋コンクリートマンションの材料費は、木造アパートよりも安いのです。ご存知でしたか?

なぜかというと、鉄筋コンクリートの材料はどこにでもある石・砂、そして地球上に豊富にある鉄なのです。一方、木造は貴重な森林資源を伐採加工した木材から造られます。そのため鉄筋コンクリートの材料は、実質木造の70%ほどのコストで済んでしまいます。
では、何が高いのか?答えは人件費なのです。木造が一人の大工さんで柱組みから屋根まですべて造れるのに対し、鉄筋コンクリートには型枠工、打設工、解体工など、実に多くの職人さんを必要とします。これでは鉄筋コンクリートマンションは当然高嶺の花に。

しかし、そんな常識を覆したのが「ブレインマンション」です。高性能な鉄筋コンクリートマンションを木造アパート並に安く、しかも工期も短くできるのです。

ここで、アパート・マンションの入居者に対して行ったアンケートの一部をご覧いただきます。

設備・仕様の入居者ニーズ比較1
建物が鉄筋コンクリートタイプと木造・軽量鉄骨タイプ
1位鉄筋コンクリートタイプ以外は借りるつもりはない42.5%
2位賃料次第だが、鉄筋コンクリートのタイプを希望する28.2%
3位賃料が上がるのならば木造または軽量鉄骨のタイプでもよい27.0%
4位木造または軽量鉄骨タイプを希望する2.0%

要するに、木造並の家賃であれば、98%の入居者は鉄筋コンクリートのマンションを選ぶということになります。鉄筋コンクリートマンションが木造アパート並の価格で建設できるということは、家賃も木造アパート並に設定できるので、入居者の間で大人気になるのはおわかりいただけると思います。

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