法律、制度情報

建物別による税法上の特典比較

税法上の特典[賢い税金の建物選び]

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  • 採算の良くないものほど税金面 で優遇されます。
  • 建物別の節税比較 (固定資産税、不動産取得税、所得税、相続税)

ブレインマンションによる賃貸経営の税法上の特典をご確認ください。

アパート・賃貸マンション、貸店鋪、貸倉庫・貸工場について、税法上の違いを教えてください。
アパート・賃貸マンション 貸店鋪(住宅付) 貸倉庫貸工場
採算面では他ほど優れていないものの、税法上の特典を最も多く受けることができます。 採算面ではの中間に位置し、住宅用部分のみが多くの税法上の特典を受けることができます。 採算面では非常に優れていますが、税法上の特典を受けることができません。
固定資産税 鉄筋コンクリート造のブレインマンションは、通常5年間は各戸について120㎡にかかる部分の税額が1/2になります。(木造アパートは3年) 住宅部分のみ、一定の条件を満たせば、通常3年間各戸について120㎡にかかる部分の税額が1/2になります。(耐火構造・準耐火構造は5年) 減額措置を受けることができません
不動産取得税 一定の条件を満たせば、1戸当たり1,200万円が評価額から控除され、ほとんどの場合、課税されることはありません。 一定の条件を満たせば、住宅部分のみ、1戸当たり1,200万円が評価額から控除されます。 減額措置を受けることができません。
減価償却と
所得税
平成10年4月1日以後に取得する建物の減価償却は定額法が適応されます。所得が合計で赤字となれば確定申告時に損失を個人で3年、法人で9年繰り越すことができます。 平成10年4月1日以後に取得する建物の減価償却は定額法が適応されます。所得が合計で赤字となれば確定申告時に損失を個人で3年、法人で9年繰り越すことができます。 建設資金が小さく減価消却費が少ないため、所得税対策には不向きだと言えます。
相続税 土地については貸家建付地として評価減が受けられる上、小規模宅地等の評価の特例も認められます。
建物については借家権割合分の評価減が受けられます。
また、建設に要した債務(借入金残高)が100%控除されるなど相続対策として絶大な威力を発揮します。
貸家建付地として評価減が受けられる上、小規模宅地等の評価の特例も認められます。
建物については借家権割合分の評価減が受けられます。
また、建設に要した債務(借入金残高)が100%控除されるなど相続対策として威力を発揮します。
建設資金に要する債務(借入金)が少ないなど相続対策の決定打にはなりません。

アパート建設による固定資産税の軽減措置

固定資産税[空地にブレインマンションを建築すると、固定資産税が軽減するのは何故か?]

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  • 固定資産税を安くする建物規模
  • 空地は損をする
現在活用していない空地を所有しているので、ブレインマンション建築を検討しているのですが、建築後の土地の固定資産税は、どのようになるのでしょうか。

あなたが1,000㎡の土地を持っておられ、そこへ仮に8戸(8世帯)のマンションを建てた場合を考えてみましょう。

1,000㎡÷8戸=125㎡
となって一世帯あたり200㎡以下となります。

この一世帯あたりの敷地面積が200㎡以下のものを「小規模住宅用地」といい、税額が1/6となります。(地法349条の3の2(2))
逆に考えてみましょう。アパートやマンション等はその1戸を1住宅としてみてくれます。仮に12戸の賃貸マンションが1,500㎡の土地の上に建てられたとします。
12戸×200㎡=2,400㎡
2,400㎡>1,500㎡ですから敷地全体が1/6の価格となるのです。

また、通常住宅用地※については、課税標準を課税台帳に登録された価額(評価額)の1/3とする特例が設けられています。(地法349条の3の2(1))
※住宅の床面積の10倍の面積を限度とします。
一世帯あたりの敷地面積が200㎡を超えていればその超えている部分については1/3の軽減になります。この場合ですと、敷地が2,400㎡を超えている部分については1/3の価格となります。

小規模宅地の優遇措置

小規模宅地等の評価の特例[事業所用小規模宅地は税金が有利なの?]

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  • 特例の内容と事例
相続税について小規模宅地の評価の特例という優遇措置が注目されていますが、実際にはどのようなものなのか教えて下さい。
小規模宅地の評価の特例というのは、賃貸用宅地の場合、アパートやマンション等の建っている土地の200㎡以内の部分について相続の課税評価から50%が減額されるというものです。この特例は、とくに都心部や市街地などの高価な都市の相続税対策として効果を発揮します。
事例をご紹介してみましょう。
  • 時価40万円(1坪あたり)の土地を350坪(1157㎡)所有し、 そこに賃貸マンションを建てた場合
  • 法定相続人/子供2人
  • 土地の時価/1億4,000万円
  • 土地の評価額/1億1,200万円
〈貸家建付地の評価〉
1億1,200万円×(1- 0.5
(借地権割合)
× 0.3
(借家権割合)
)=9,520万円
※地域によって異なります

〈小規模宅地の評価減〉
9,520万円×(200㎡(※1)/1,157㎡×50%(※2))=823万円
※1 1,157㎡のうち200㎡までの敷地が評価減の対象になる。
※2 200㎡までの敷地について50%の評価減が行われる。
9,520万円-823万円=8,697万円
8,697万円 / 1億1,200万円 = 77.7%
小規模宅地等の評価の特例など更地評価の77.7%に評価額が減額されました。
「特定同族会社事業用宅地等」に該当する宅地等の場合、対象範囲は400㎡、減額率も80%と高くなります。
また、一部が自宅用地となっている場合、一定の用件を満たせば330㎡までに80%の減額が適用されます。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税[建物を建てたときかかる税金は?

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近いうちに貸店舗付き賃貸住宅経営をはじめたい、と考えていますが、建てたときの不動産取得税はどのくらいかかるのでしょうか。その計算方法を教えてください。
不動産取得税は建物を建てると一度だけ都道府県より課税されます。
新築の賃貸物件の場合、その住宅部分の計算方法は、
(建物の評価額- 戸数×1,200万円
控除額
)× 3%
税率
となっています。1,200万円の控除額は一世帯あたりで計算できるため、住宅部分には殆ど課税されない点がポイントです。

<概算税額を求める計算例>
2,700万円の店鋪付住宅の場合
(2階部分が住宅で3世帯が入居するものとします。)

●店舗部分
2,700万円×0.7
概算評価額※1
× 1/2
住居部分の床面積の割合
× 4%
税率
= 37.8万円
※住宅以外の建物の税率は平成20年4月1日から平成30年3月31日まで4%

●住宅部分
( 2,700万円×0.7
概算評価額
× 1/2
住宅部分の床面積の割合
1,200万円×3世帯
控除額※2
3%
税率
= 0円
不動産取得税は申告税で、都道府県の定める申告期限以内に届出ないと控除が受けられなくなることがありますので、注意して下さい。
※1 評価額は一般的に建築額の6,7割と言われています。評価額概算を求めるため、ここでは建築費に0.7をかけた数字を使用します。
※2 共同住宅等の場合に1,200万円の控除を受けるには、床面積が1世帯あたり40平方メートル以上240平方メートル以下であることが必要です。

上手な土地の買い換え方

土地→土地 買換え[上手に土地から土地へ買換えたい]

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  • 土地から土地の買換えが認められるケース
土地から土地の買換えが認められているのは、どのようなケースですか、教えて下さい。
主に次のような種類の買換えが認められており、譲渡所得の一部又は全部が課税の繰延べとなります。
  1. 特定事業用資産の買換え37条1項1号
    三大都市圏(既成市街地)において営まれている事業用(農林業以外)の土地・建物を売却して、既成市街地以外の土地を購入する(農林業以外の事業用)。
  2. 居住用財産の買換え36条の2・居住用財産の買換え36条の6
    土地・建物(居住用)を売却して、土地・建物(居住用)を買う。
  3. 特定事業用資産の買換え37条1項5号
    農業用地(市街化区域のもの)を売却して農業用地(市街化区域外のもの)を購入する。
    ※すべてのケースで、面積等、一定の条件を満たすことが必要です。

等価交換の具体的条件・メリット

等価交換等(1)[等価交換でうまれるメリットとは?]

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  • 等価交換の具体的条件
よく等価交換という言葉を聞きますが、この等価交換とは一体どのようなことなのですか、教えて下さい。
土地と土地の交換や建物同士の交換など、様々な場面で使われる言葉ですが、土地活用の方法としてよくきかれるものに、土地と建物の等価交換があります。
この方法では、土地所有者は土地を提供し、建築会社等のディベロッパーがその上に賃貸マンション等の建築を行い、この物件を双方の提供した価値に応じて区分所有するのです。
地主は土地の一部を、ディベロッパーは建物の一部を交換しあうことになるため、「等価交換」と呼ばれます。
この制度には土地・建物の譲渡所得税が安くなるという大きなメリットがあります。 税法上では等価交換という言葉はありませんが、一般には次の3つが代表的な等価交換とよばれているものです。

  • 特定の事業用資産の買換え(通常の買換えと呼ばれているものです。)
  • 特定民間再開発事業の特例(地上階数4以上)
  • 中高層耐火共同住宅への買換え(地上階数3以上)

本来、交換というものは土地と土地、建物と建物でしかできなかったものがこの制度を利用することにより、実質的に土地と建物を交換したと同じ状態になるわけです。(1)は日本国中どこの市街化区域でも対象となるのに対し、(2)(3)については特定の地域でしか適用されません。そのかわり、(1)に比べてその適用条件はかなり緩和されています。
この制度を利用される場合には、金銭の動きがないので税金問題が発生すると資金的に困ることになりますから、事前に税務署なり税理士に相談されることをおすすめします。

等価交換のあらまし・メリット

等価交換等(2)[等価交換でうまれるメリットとは?]

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  • 等価交換のあらまし
等価交換という方法で土地活用をすると、メリットが大きくなると言われているのですが、等価交換そのものについて教えて下さい。
等価交換と一言で言ってもいろんな方法があります。ここでいう等価交換の概略について説明しておきましょう。

等価交換というのは
  • 土地の所有者が自分の土地の一部を建設会社に提供し、
  • 建設会社が建てた建物(ビルやマンション等)の一部を取得する、
というものです。つまり、土地所有者が自分の提供した土地の一部と、建設会社が建てた建物の一部を交換する。これが等価交換のしくみになります。

等価交換でアパートやマンションを取得すると、その建設資金が不要なため、安定的に高収入が得られるというメリットがあります。
その上、税法上においても資産の買換えというかたちでたいへん優遇されています。つまり、本来ならば土地を譲渡した場合には譲渡所得税が課税されるのですが、等価交換の場合には、課税の繰延べの特典があるのです。このように税金によって目減りすることなく、アパートやマンションを取得することができるので、等価交換は財産保全策としても注目されているわけです。

居住用財産の買い替えの特例

住居用財産の特例[自宅併用アパートなら特例があるの?]

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  • マイホームからアパート併用マイホームへの買換えの特例
市街地の自宅を売却して、郊外に自宅併用のアパートを建てようと思っていますが、この場合、居住用財産の買換えの特例が受けられると聞きましたが、本当ですか、教えて下さい。
居住用財産の譲渡特例には以下のようなものがあり、要件に応じた特例を選択して利用することになります。

  1. 3,000万円の特例控除の特例
  2. 軽減税率により税額を算定する特例
  3. 特定の居住用財産の買換特例

<上記の代表的な適用条件>
  • 本人が居住し、土地・建物とも10年を超える居住用財産の譲渡
  • 前年または前々年にこれらの特例を適用した場合には、適用できません

(2)について
  • 所有期間の10年超が条件となります。
  • 1と2は併用が可能です。

(3)について
  • 本人が居住していた家屋を平成29年12月31日までに譲渡した場合
  • 譲渡した家屋の居住期間10年以上かつ所有期間10年超
  • 買い換えた家屋の床面積が50㎡以上
  • 買い換えた家屋の敷地面積が500㎡以下

<計算例>3,000万円特別控除と軽減税率併用時の取得税
課税譲渡所得金額
(売却代金-売却原価-譲渡費用-3,000万円)
× 10.21%
(税率)

※地方税の場合は4%
ただし、(売却代金-売却原価-譲渡費用)-3,000万円部分が6,000万円を超える時は・・・・

600万円+[(売却代金-売却原価-譲渡費用-3,000万円)-6,000万円]×15.315%

となります。※地方税の場合は5%

居住用財産の特別控除

居住用財産の特別控除の手続き [特別控除を受けるには]

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  • 添付書類と注意事項
居住用財産の3,000万円の特別控除の適用を受けるには、どのような手続きが必要なのか教えて下さい。
譲渡をした年の翌年の3月15日までに、確定申告書(分離課税用)にこの特例の適用を受ける旨を記載し、書類を添付したうえで税務署に提出します。

〈添付書類〉
譲渡所得計算明細書
住民票の写し
(譲渡した日から2ヶ月経過してから作成されたもので、譲渡した家屋・土地所在地の市町村から交付を受けたもの。)

※注意事項
なお、3,000万円の特別控除によって、課税譲渡所得がゼロになる場合でも、特例を受ける旨の記載をした確定申告書と添付書類を提出しなければ、この特例はうけられませんので注意してください。

アパート経営の確定申告は青色申告が有利

確定申告

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  • アパート経営を始める時の確定申告基礎知識
  • 青色申告の特典
アパート経営を始めるにあたって、確定申告について教えて下さい。また、青色申告がよいと聞きましたが、それはなぜですか?
サラリーマンの方などの所得税は、毎月の給料から源泉徴収されて支払われますが、賃貸アパート経営を開始すると、1月1日~12月31日の1年間の所得を自ら計算して、税務署に申告・納税しなければなりません。
市町村役場で税額を計算して通知してくれる固定資産税などとは異なりますので、賃貸マンション経営開始と同時に、所得税の申告について準備しておく必要があります。
ところで、一口に確定申告といっても「白色申告」と「青色申告」の2種類があり、「白色申告」とは決算書のボリュームが少なく簡易であるといったかわりに、「青色申告」と比べて特典が少なく、「青色申告」とは帳簿を正確に記帳する義務があるかわりに、一定の特典が与えられるというものです。
そのため、経営開始当初から記帳を行って、特典がある「青色申告」を選択しておく方が有利であると言えそうです。
具体的にどのような特典があるかは、アパート経営の規模やその他の条件によって異なりますが、主に以下の3つの特典があります。

青色申告特別控除

青色申告者になると、アパート・マンションの規模に関わらず一律10万円の「青色申告特別控除」が、不動産所得から控除されます。また、事業的な規模(アパートなら10室以上、一戸建ての貸家なら5棟以上)で貸家経営をしている者については、その記帳・決算の仕方に応じて65万円まで特別控除を受けることができます。


専従者に対する給与等

青色申告者は、「青色専従者給与」として届け出た額まで必要経費となります。
尚、青色・白色申告どちらの場合も、「専従者」とした者は控除対象配偶者になりませんので、「配偶者控除」「配偶者特別控除」ともに受けられなくなります。また、子どもの場合は扶養家族になりませんので、「扶養控除」は受けられません。
※「専従者給与」・・・生計をともにする配偶者や子どもに給与(給与+賞与)を支給し、賃貸事業の経費とすることができる。


純損失の繰越控除

「純損失の繰越控除」とは、その年の赤字を次年度以降3年間まで繰り越して、黒字の所得と通算できるというものです。賃貸住宅経営を始めた当初は、減価償却費の関係で通常の不動産所得が赤字(マイナス)になります。この赤字を、ほかに給与所得等があればその所得と「損益通算」することにより、所得税の節税がはかれるわけです。
ところが、白色申告者で他の所得がほとんどない場合には、赤字はその年度で切捨てられてしまいます。したがって、給与所得などの所得がほとんどない場合には、青色申告の方がぐんと有利になります。
※「損益通算」…赤字(損)の所得と黒字(益)の所得を合算して所得税を計算すること。

青色申告 白色申告
青色申告特別控除 事業的規模の不動産所得 正規の簿記の原則に従って記帳(複式簿記)→65万円の控除 適用なし
上記以外 10万円の控除
専従者給与 適正な額であれば、全額必要経費 配偶者86万円まで、配偶者以外50万円まで
純損失の繰越控除 翌年以降3年間繰越控除ができる 変動所得の損失、被災事業用資産の損失のみ

青色申告をするために

一定の期日※までに「所得税の青色申告承諾申請書」を納税地の所轄税務署に提出する必要があります。尚、提出後その年の12月31日までに税務署から何の通知もなければ、その申請は承認されたものとして取り扱われます。

※期日

アパート経営をしている方
アパート経営を新たに始める方
(1/1~1/15に開業)
青色申告書による申告をしようとする年の3月15日まで
アパート経営を新たに始める方
(1/16~12/31に開業)
事業開始の日から2ヶ月以内
相続により事業を承継した方

青色申告の承認を受けようとする年の3月15日

(被相続人が青色申告の場合、死亡の日より4ヶ月以内(死亡の日により異なります)

(提出期限が土・日曜日・祝日等に当たる場合は、これらの日の翌日が期限となります。)

特定事業用資産の買換え

特定事業用資産の買い換え特例

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  • 課税の繰延割合は譲渡および買換資産の所在地域に応じて圧縮率を設定
事業用の資産を買い換えた場合、条件次第では譲渡益の一部が将来に繰り越せると聞きましたがどういうことですか。
一定の要件を満たせば、個人(法人)が事業用の資産を買い換えた場合に譲渡益の一部を将来に繰り延べることができる制度が事業用資産の買換特例です。(個人の場合)

事業用資産の買換特例を適用するための代表的な要件は
  • 譲渡資産と買換資産は、共に事業用のものに限られます。
  • 売った年の1月1日時点で所有期間10年以上の事業用の土地等や建物(日本国内)
  • 買換資産が譲渡する土地の面積の5倍以内であること(買い換える資産が土地の場合)
  • 事業用資産の買い換え特例を適用するためには、売る資産と買い換える資産が両方とも、事業用に使用される必要があります。
  • 買い換えた資産を買い換えた日から1年以内に事業に供すること。
  • 譲渡資産と買換資産とが、一定の組合せに当てはまるものであること。
  • 資産を売った年の前年かその年か、さらにその翌年に買換資産を購入する必要がある。
などです。

この特例の適用を受けた場合の譲渡所得の金額は、原則として次の算式によって計算します(課税割合が20%の場合)。
  1. 譲渡価額 < 買換資産の取得価額
    A 譲渡資産の譲渡価額 × 0.2 =収入金額
    B (譲渡資産の取得費+譲渡費用)× 0.2 = 必要経費
    C 収入金額-必要経費 = 課税される譲渡所得の金額
  2. 譲渡価額 > 買換資産の取得価額
    A 譲渡資産の譲渡価額-買換資産の取得価額 × 0.8 = 収入金額
    B (譲渡資産の取得費+譲渡費用)×(収入金額÷譲渡資産の譲渡価額) = 必要経費
    C 収入金額-必要経費 = 課税される譲渡所得の金額

家賃収入の消費税

消費税等のあらまし[家賃にかかる消費税とは]

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  • 消費税等のしくみと税額の計算方法
家賃の消費税等について知りたいのですが教えて下さい。
アパート、マンションなどの居住用の建物の家賃は非課税で、貸店舗、貸ビル、貸倉庫、貸工場などの非居住用の建物の家賃は消費税が課税されます。
消費税に該当する人と負担率
免税事業者 家賃収入が1,000万円以下の場合 無税
簡易課税業者 家賃収入が1,000万円超5,000万円以下で、
「簡易課税制度選択届出書」を届出済みの場合
8%の税率
<課税売上×みなし仕入率40%×税率8%>
一般課税業者 家賃収入が1,000万円以上か、1,000万円以下で、
「課税事業者選択届出書」を届出済みの場合
8%の税率
<(課税売上-課税仕入)×8%>

※簡易課税制度を利用すると、2年間は変更できません。

申告と納税

個人については翌年の1月1日から3ヶ月以内。
法人については事業年度終了日の翌日から2ヶ月以内に申告、納税を行います。


簡易課税制度利用時の消費税額計算例

課税所得4,500万円とすると、
4,500万円×(1-0.6)×0.08=144万円
※消費税は入居者負担とすることが原則になります。

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