賃貸経営 知っトク通信!

賃貸割合って何?

[固定資産税・相続税ほか税金] 2017/09/06 11:17:23

多くのメリットをもたらす賃貸経営。

賃貸住宅を建設することによって土地建物の評価が下がることから相続税対策として賃貸住宅経営に乗り出す方も多くなっています。

評価が下がるというのはどういう事かというと、貸家には居住者(入居者)がいるため、その土地を勝手に処分できるという訳にはいきません。そこで、この場合は「居住権を考慮した評価額」を差し引いて評価をすることができるのです。

建物を他人に貸した場合、その建物を貸家と言い、その土地を貸家建付け地と言います。
貸家建付け地の評価は更地の評価額、借地権割合、借家権割合から求められ、計算式は次の通りです。

貸家
固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)=評価額

貸家建付け地
更地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)=評価額


ここで注目しなければいけないのが「賃貸割合」です。
簡単に言うと、評価時点でどれだけ継続して賃貸をしていたかという事になります。満室で経営できていれば100%を乗じますが、継続して空室があった場合はその空室部分を差し引いた割合を乗じることになります。

例えば、全て20㎡の賃貸住宅が10部屋あったとして、評価時点でそのうち2部屋が継続して空室だった場合、上記計算式の賃貸割合部分に8/10を乗じることになり、満室時の評価よりも割高になってしまいます。

例  満室    1億円×(1-60%×30%×100%)=8200万円
2部屋空室 1億円×(1-60%×30%×8/10)=8560万円
このように評価が上がってしまうことになります。

この空室期間は、評価時点前後の1カ月程度の空室であれば「一時的な空室」となり評価減には繋がりませんがそれ以上となると注意が必要です。

賃貸住宅経営においては計画が予定通りに進まない、また何らかのトラブルの原因の多くは空室によるものです。これから新築を検討する場合、常に満室経営ができる企画と建物が重要です。市場に適合し、入居者ニーズに適合した建物で満室経営を実現したいものです。


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