賃貸経営 知っトク通信!

賃貸経営のリスク

[土地活用の基礎知識] 2018/02/13 14:15:59

数年前から、振り込め詐欺に代表されるような特殊詐欺にアパートの空室が悪用されてしまう事件が起きています。
空室の管理を厳格化したこともありその件数はかなり減っていると思いますが、少し前では思いもよらなかったような事が新たな賃貸経営のリスクになってしまいました。

そこで今回はリスクについて考えてみたいと思います。

賃貸経営のリスクと言えば真っ先に思い浮かぶことは空室と賃料下落だと思います。
その他には、入居者トラブル、金利上昇リスク、修繕・建物メンテナンス、災害・事故、原状回復なども挙げられます。

これらのリスクとリスクが現実に起きてしまう原因は大きく分けると2種類あります。
それはオーナー様に起因している事と、物件や外的要因が起因する事です。

オーナー様に起因する事とは、ズバリ「経営」という意識の欠如です。もちろん一部のオーナー様に限ったことですが、市場変化への関心、制度・法改正への関心、入居者満足への関心などが薄いといったことが原因になり空室が発生してしまうのです。最もよく目にするケースは「管理会社任せ」です。管理会社に管理を託すことは良いのですが、任せっぱなしでご自分は何も経営に携わらないという場合です。

次に物件や外的要因により発生するリスクとリスクが現実になる例です。
先ほども少し触れましたが、経年による建物の劣化や、周辺物件からの見劣りによる空室発生・賃料下落は代表例です。
空室による収支の悪化や、空室+金利の上昇で事業収支計画が狂ってしまう例も多いと思います。
また同じ収支では、思ったよりも建物の修繕や維持にコストがかかり悪化してしまうケースもあります。

このように、起こりうるリスクに対してはオーナー様ご自身が経営に携わっていただくことと、外的要因によるリスクが現実にならないよう対策を施していかなくてはいけませんが、建築して経営がスタートしてしまうとなかなか対応できない事柄も多いと思います。

そこで重要になってくるのが建築計画の段階でリスクを想定した企画を行うという事です。30年後も満室経営・安定経営ができる要素をあらかじめ企画と建物に盛り込んでおくという事です。

空室の発生は立地や企画は当然ですが、遮音性・断熱性の良し悪しが大きく関与します。もちろん人気設備にも影響しますが、設備は後からでも変更できます。しかし、遮音や断熱は建物の構造そのものであることから容易に変更することはできません。またそれは建物メンテナンスにかかわる手間と費用も同じです。

賃貸事業である以上、収支は大切です。しかしうわべの収支だけ良く見えていても、描いた収支が20年後、30年後、それ以上に保てなければ意味がありません。そのためには企画の段階でしっかりとリスクを回避する性能を建物に具備しておくことが重要だと思います。
空室の発生は賃料下落のみならず、入居審査の甘さが引き起こす滞納や原状回復トラブルの可能性も大きくなります。

入居者ニーズは多様化してきますが、その中でも快適に生活したいというニーズは不変です。そのような建物を企画すればリスクも最小限にすることができるのではないでしょうか。
これから賃貸経営を検討されるオーナー様は是非これらのリスクを良くご理解の上、建物性能を重視した企画をご検討いただければと思います。

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