賃貸経営 知っトク通信!

大家さん耳より情報(その1)

[賃貸経営の基礎知識] 2012/09/14 17:37:58

■空室対策って何をやっていますか?
突然ですが、あなたは自分のアパート・マンションの空室をどのようにして埋めていますか?

不動産屋に頼む・・・ですか

実際ほとんどの方の頭に浮かんだのは、「不動産屋さんに頼んで空室を埋めてもらう」ということではないですか?

では、不動産屋さんはどんどんお客さんを連れてきてくれていますか?

いかがでしょうか?

■大家さんが信じ込んでいる入居に関する間違った常識①

「不動産屋さんが紹介してくれれば決まる」

不動産屋さんがたくさんの内見者を連れてきてくれれば、一定の確率で契約が決まる・・のではありません。

優良な物件は、内見者を連れて行けば決まりますが、長期空室物件は、ほとんど決まりません。

決まらない物件は、決まらない理由がある事に気づいていない大家さんが多いのです。

■大家さんが信じ込んでいる入居に関する間違った常識②

「家賃安くしないと入らないでしょ?」

家賃は需要と供給のバランスで決まります。
エリアの中で、ニーズが高い間取りや物件は競争が激しいので家賃は下がりません。

人気のない物件は、家賃を下げないと選ばれないどころか、下げても選ばれません。

■大家さんが信じ込んでいる入居に関する間違った常識③

入居を入れるためには高額なリフォームが必要        
空室の目立つアパートの入居対策として、高額なリフォームを提案する業者も現れました。

リフォームをして本当に家賃アップして、投資したお金が回収できるのでしょうか?

また、入居が決まったらリフォームするという物件では、入居が決まりません


■物件に入居者が決まらない2つの理由

①内見者がいない。

②内見者がいても成約に至らない。

の2つの内のどちらかに原因があります。


お客様の行動パターンを知る事が重要

[お客様の行動パターン]

物件検索→仲介業者へ問合せ→窓口へ訪問→内見→入居申し込み

                           

 大家さんがとるべき対策

①.内見者の数を10倍にする
②.成約率を5割にする。


■内見者がいない物件の特徴①

募集広告が普通でぱっとしない。
インターネットに情報を公開していない。
物件情報を業者が独占して同業他社に公開していない。
営業マンが物件を紹介してくれない。
業者が稼げる手数料が少ない。
家賃が高い。
敷金・礼金がある、または、負担が多い。



■内見者がいない物件の特徴②

間取りが古い。
ユニットバスとトイレが一体式、設備が古い。
募集看板、のぼりによる集客がされていない。


■成約率が低い物件の特徴

外観、エントランスが汚い。
思ったより部屋が小さかった。
日当たりが悪い。
電車や車の騒音がする。
部屋が臭い。
駅から遠い。
生活利便施設が近くにない。
環境が悪い、嫌悪施設がある。


次回大家さん耳より情報(その2)へ続く

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